Locazioni Turistiche, quanto ci costano le OTA?
- Sara Riscica
- 23 apr 2024
- Tempo di lettura: 11 min
Aggiornamento: 2 gen
Le OTA, un potente servizio per Locazioni Turistiche
Nel dinamico e competitivo mercato degli affitti brevi, le Online Travel Agencies (OTA) tra cui Airbnb, Booking.com, Vrbo, HomeAway, Tripadvisor e così via... possono essere una vetrina globale per la tua proprietà tanto da rappresentare spesso l'unico vero e proprio canale commerciale per connetterti con potenziali ospiti da tutto il mondo.
Un'OTA (Online Travel Agency) è un portale online dove gli utenti possono prenotare servizi di viaggio come alloggi, voli, pacchetti vacanze, e trasporti.
Nel concreto, funziona come intermediario tra il fornitore di un servizio (nel nostro caso l'affitto di un alloggio) e il cliente (il viaggiatore), offrendo una piattaforma per confrontare e acquistare vari servizi di viaggio in un unico luogo.Come ogni strumento efficace che si rispetti e che porti guadagno, anche l’utilizzo delle OTA ha un costo che da host dovresti comprendere a fondo prima di decidere di affittare utilizzando queste piattaforme.
Ti sei mai chiesto quanto realmente incida la commissione di un OTA sui tuoi guadagni?
Stai sfruttando ogni opportunità per ottimizzare i tuoi prezzi e compensare il costo del servizio?
Una comprensione dettagliata delle tariffe delle OTA è cruciale per chiunque voglia non solo sopravvivere, ma prosperare in un ambiente così variegato che offre enormi possibilità.
In questo articolo, andremo oltre la semplice analisi dei numeri.
Ti parlerò in particolare di 4 OTA che conosco avendole utilizzate nel tempo, per raccontarti la mia esperienza basata su come ho "letto le fatture":
Con le giuste conoscenze, ogni spesa può diventare un investimento capace di generare un ritorno significativo. Rimboccati le maniche: iniziamo insieme a dominare il gioco degli affitti brevi.
Il concetto di totale della prenotazione
Iniziamo con un concetto che un host professionista deve conoscere alla perfezione e che si applica a tutte le OTA che vedremo in questo e altri articoli: il totale della prenotazione. Per totale della prenotazione si intende l’importo percepito dall'host, sul quale si applicano le commissioni che determinano le tariffe dei portali online.
Il totale della prenotazione include:
- il prezzo che tu hai impostato a notte per ospite (con eventuali scontistiche applicate),
- il costo di spese aggiuntive che l’ospite paga come extra (es. Costo pulizie, letto aggiuntivo…) Il totale prenotazione NON include:
- le tasse di soggiorno (che variano da città a città e costituiscono un costo che viene versato al comune di pertinenza dall'OTA stessa o dall’host)
- il costo del servizio dell’ospite (ovvero la commissione che paga l’ospite all'OTA)Affittare con Airbnb
Airbnb si posiziona come uno dei leader indiscussi nel settore degli affitti brevi, offrendo una piattaforma che connette host e ospiti da tutto il mondo.
Inizialmente nato come piattaforma per subaffittare la propria stanza, oggi è uno dei principali strumenti per i proprietari o gestori di immobili che vogliono affittare per brevi periodi.
Il suo modello di business è strutturato attorno a due diverse opzioni di commissioni, che permettono maggiore flessibilità e scelta agli host.
Modello Split fee
Questa opzione è quella maggiormente applicata nel mondo delle Locazioni Turistiche, e prevede la divisione della commissione tra host e ospite.
Personalmente credo sia la migliore in assoluto, e quella che mi fa lavorare meglio.
Io quando lavoro meglio
Commissione host: 3% + IVA del totale della prenotazione.
Commissione ospite: dal 14% (per la maggior parte dei casi) al 17%* + IVA del totale della prenotazione.
*La percentuale varia in base al numero di notti, al tipo di valuta utilizzata per il pagamento, e ad altri fattori non chiaramente specificati da Airbnb.
Vediamo un esempio concreto:
Affitti 1 notte a 100€ (50€ costo della stanza + 40€ costo pulizie + 10€ costo letto aggiuntivo),
paghi ad Airbnb 3,66€ (3% + IVA del totale della prenotazione)
Il guadagno lordo è di 96,34€.
L'ospite paga 100€ per una notte,
E in aggiunta 17€ (14% + IVA) ad Airbnb.
L'ospite paga 6€ di tassa di soggiorno (trovandosi a Roma).
La spesa totale è di 123€
Modello Host-only fee
Questo è un modello di commissione semplificata dove Airbnb addebita l'intera commissione di servizio sull'host, per facilitare un prezzo più trasparente all’ospite che sceglie di prenotare.
È una novità introdotta da poco, e permette all’ospite di pagare solo il costo dell’alloggio senza ulteriori commissioni aggiuntive. È quello che ho deciso di applicare sull'annuncio del mio appartamento su Airbnb.
Questa sono io quando ho letto questo modello di commissione
Commissione host: variabile tra il 14% e il 16%* + IVA del totale della prenotazione.
*La percentuale varia in base al numero di notti, ai termini di cancellazione che l’host applica, e ad altri fattori non chiaramente specificati da Airbnb.
Vediamo un esempio concreto:
Affitti 1 notte a 100€ (50€ costo della stanza + 40€ costo pulizie + 10€ costo letto aggiuntivo)
paghi ad Airbnb 18,3€ (15% + IVA)
Il guadagno lordo è di 81,7€.
L'ospite paga 100€ a notte.
L'ospite paga 6€ di tassa di soggiorno (trovandosi a Roma).
La spesa totale è di 106€ .
Questa opzione è obbligatoria per gli alloggi tradizionali come hotel e appartamenti con servizi casa vacanza, ma è facoltativa per la maggior parte degli altri host. Di base conviene quando, con p.Iva, è possibile scaricare parte delle spese.
Personalmente, non conosco host di Locazioni Turistiche che scelgono di applicare questo modello, se tu lo fai scrivimi: sarei davvero curiosa di approfondire con te!
Affittare con Booking.com
Come leader nel settore delle prenotazioni online originariamente nato per il mondo alberghiero, Booking.com offre oggi una piattaforma robusta per gli host di affitti brevi di qualsiasi tipo, collegando questi ultimi con un vasto pubblico internazionale. Il modello di business si concentra su un modello di commissioni che mira a massimizzare la visibilità e la competitività.
Funziona, senza dubbio, ma le commissioni non sono basse.
Io subito dopo essermi ricordata che la nuova prenotazione era da Booking
Booking.com infatti adotta un approccio basato prevalentemente su una commissione unica che va dal 15% al 18% in Italia, a seconda della città, che l'host paga per ogni prenotazione confermata.
Se inoltre i pagamenti vengono intermediati da Booking (prevendendo Booking stesso un'opzione che permette all’host di ricevere il pagamento direttamente dall’ospite), si aggiunge una commissione che va dall' 1% al 3% a seconda del paese, che copre il costo della transazione.
Come leggiamo sul sito booking.com:
Quando ricevi un pagamento tramite bonifico bancario per una prenotazione, è previsto un costo. Questo copre l'elaborazione del pagamento, gli storni di addebito, il rischio di frode e i costi della Strong Customer Authentication del cliente, se applicabili. Il costo varia a seconda di dove si trova la tua struttura ed è compreso tra l'1% e il 3,1%.
Quindi secondo il modello applicato da Booking avremo:
Commissione host:
tra 15% e 18% + IVA sul totale della prenotazione (costo del servizio)
tra 1% e 3,1% + IVA sul totale della prenotazione (costo della transazione)
Vediamo un esempio concreto:
Affitti 1 notte a 100€ (50€ costo della stanza + 40€ costo pulizie + 10€ costo letto aggiuntivo)
paghi Booking 21,96€ (18% + IVA trovandoti ad esempio a Roma) + 1,3€ (1%+IVA)
Il guadagno lordo è di 76,74€.
L'ospite paga 100€ a notte a te (50€ costo della stanza + 40€ costo pulizie + 10€ costo letto aggiuntivo).
L'ospite paga 6€ di tassa di soggiorno (trovandosi a Roma).
La spesa totale è di 106€.
A differenza di Airbnb, Booking.com non applica commissioni aggiuntive agli ospiti, rendendo il prezzo finale più trasparente e semplice da comprendere per chi prenota.
Importi aggiuntivi: 10% IVA per le Locazioni Turistiche?
Un caso moto frequente che mi capita di sentire tra i gli host, è l'applicazione dell'IVA al 10% da parte di Booking sul compenso. È corretto?
NO
Secondo la normativa italiana, l'IVA è applicabile alle locazioni di immobili quando queste vengono gestite come attività ricettive e includono servizi aggiuntivi oltre al semplice affitto, come la pulizia giornaliera, il cambio della biancheria, la reception, e altri servizi tipici degli alberghi. Quindi, quando Booking.com applica l'IVA al 10%, sta seguendo la normativa fiscale italiana che regola alloggi con servizi aggiuntivi.
Se quindi siete host di una locazione turistica (e di conseguenza non offrendo servizi aggiuntivi per la natura dell'attività), l'IVA al 10% non è lecita.
Ti lascio un piccolo testo che puoi inviare a Booking per richiedere l'esenzione dell'IVA. Spero possa esserti d'aiuto!
La disciplina delle locazioni brevi segue il D.L. n. 50/17, riguarda le persone fisiche che non operano in forma di impresa.
La locazione di immobili abitativi è esente Iva, ai sensi del comma 1 dell’art. 10 del DPR n. 633/1972. Per le prestazioni di locazione di immobili abitativi, privi del carattere alberghiero, si applica il regime IVA di esenzione, ex art. 10 comma 1 n. 8 del DPR 633/1972.
L'appartamento in questione [ID Booking .............] è registrato come LOCAZIONE TURISTICA non imprenditoriale, senza partita iva, presso la Provincia di [........]
Per questo motivo chiediamo che in STRUTTURA - IVA/TASSE/SUPPLEMENTI venga modificata la dicitura "L'IVA pari a 10.00% è incluso" con "Esente IVA".
Il visibility booster cambia le tariffe
Non ha senso parlare di commissione fissa per host quando si adottano soluzioni come il Visibility Booster.
Il Visibility Booster è uno strumento progettato per aumentare la visibilità della tua proprietà nelle ricerche durante periodi di alta domanda o in caso di necessità di riempire stanze in breve tempo. Attraverso il Visibility Booster, puoi decidere di aumentare la tua commissione a Booking.com per ottenere un posizionamento preferenziale nei risultati di ricerca, che potrebbe essere cruciale durante eventi locali importanti, stagioni turistiche di picco o per gestire le cancellazioni last-minute.
L'efficacia di questa strategia sta nel mirare a specifici segmenti di mercato o momenti chiave, il che può tradursi in un incremento delle prenotazioni e, a lungo termine, in una maggiore redditività, nonostante l'aumento temporaneo delle commissioni. Cosa ne penso?
Piuttosto che aumentare la % commissione svenderei, l'algoritmo funzionerebbe allo stesso modo e su un target più ampio.
Affittare con Vrbo (Expedia)
Vrbo è un portale dedicato alle strutture alberghiere, che si muove più lentamente rispetto ai competitor Booking e Airbnb ma che risulta comunque efficace.
Vrbo offre due modelli principali per le commissioni agli host: il modello a pagamento per prenotazione e l'abbonamento annuale.
Modello a pagamento per prenotazione
In questo modello, Vrbo addebita agli host una commissione ogni volta che ricevono una prenotazione.
Commissione host:
il 5%+ IVA sul totale della prenotazione (costo del servizio)
il 3% + IVA sul totale ricevuto dall'ospite, inclusi tasse e depositi sicurezza (commissione per l'elaborazione dei pagamenti). Se il deposito per danni viene rimborsato all'ospite, anche la commissione di elaborazione del pagamento su quella parte viene restituita .
Nel concreto:
Affitti 1 notte a 100€ (50€ costo della stanza + 40€ costo pulizie + 10€ costo letto aggiuntivo)
paghi Vrbo 6.10€ (5% + IVA) + 3,66€ (3%+IVA)
Il guadagno lordo è di 90,24€.
Modello ad abbonamento annuale
Questo modello prevede un pagamento forfettario annuale che copre tutte le commissioni di servizio per le prenotazioni effettuate durante l'anno. È vantaggioso per gli host che prevedono di ricevere molte prenotazioni durante l'anno e preferiscono non pagare una commissione per ogni singola prenotazione.
Commissione host: 0% su pagamento annuale di $499
Nel concreto:
Affitti 1 notte a 100€ (50€ costo della stanza + 40€ costo pulizie + 10€ costo letto aggiuntivo)
paghi Vrbo 0€
Il guadagno lordo è di 100€.
La scelta tra questi modelli dipenderà dalla frequenza delle prenotazioni e dalla preferenza personale dell'host su come gestire i costi operativi.
Gli host possono considerare il modello a pagamento per prenotazione per la flessibilità di pagare solo quando ricevono prenotazioni, oppure l'abbonamento annuale se Vrbo è la loro principale fonte di prenotazioni e desiderano semplificare la gestione delle commissioni.
Per quanto riguarda i costi per gli ospiti, Vrbo applica una commissione di servizio che varia in base all'importo totale della prenotazione, escludendo tasse e costi rimborsabili.
La commissione di servizio è su una scala variabile: più alto è l'importo della prenotazione, minore è la percentuale della commissione di servizio.
Affittare con Uniplaces
Uniplaces si sta affermando come una piattaforma influente nel settore degli affitti a medio termine, specialmente tra studenti e giovani professionisti. La piattaforma offre un modello di business incentrato sulla semplificazione del processo di locazione a lungo termine, rendendolo particolarmente attraente per chi cerca soluzioni abitative flessibili per periodi da uno a diversi mesi.
Uniplaces addebita una commissione una tantum agli inquilini e agli host al momento della prenotazione. Questa commissione copre il costo del servizio offerto e impatta solo il primo mese di affitto.Questo significa che se chiudiamo un affitto a lungo termine, Uniplaces medierà solo il pagamento del primo mese con conseguente commissione applicata.
Questa è l'unica commissione che Uniplaces richiede durante tutto il periodo di locazione, rendendo i costi trasparenti e prevedibili sia per gli inquilini che per gli host.
I mesi successivi saranno indipendentemente gestiti dalla presenza di un contratto di locazione che verrà sottoscritto autonomamente tra locatore e conduttore (attenzione in questo caso, le LT possono affittare per lunghi periodi, ma seguendo delle specifiche che tratteremo in un altro articolo).
Commissione host: variabile sull’importo dell’affitto, calcolata solo sul primo mese. Non sono riuscita a trovare informazioni dettagliate su una % fissa, ma dalla fattura che ho ricevuto ho potuto calcolare una commissione del circa 29% iva inclusa calcolata solo sulla prima mensilità.
Commissione ospite: paga una commissione una tantum (che può essere paragonabile a una mensilità dell'affitto) oltre al primo mese di affitto al momento della prenotazione.
Nel concreto:
Affitti 30 notti a 2100€ ( +100€ costi bollette)
paghi Uniplaces 615€
Il guadagno lordo è di 1485€.
Uniplaces applica una commissione in entrambi i casi molto elevata, che conviene quando si tratta di un affitto a lungo termine sia per l’host che per l’ospite ma è totalmente fuori mercato nel caso di affitti a breve termine.
Un breve recap per aiutarti a ragionare
Di certo tanti sono i fattori che possono aiutarti a a prendere le decisioni migliori su quale OTA scegliere e come guadagnare al meglio, ma adesso hai un'idea più chiara di come lavorano alcune tra le principali OTA e cosa devi aspettarti da portali di questo tipo.
Per evitare di vederti come in questa gif, ho preparato una piccola tabella riassuntiva per te. Spero possa esserti d'aiuto per fare un confronto rapido e veloce basato sul contenuto di questo articolo.
Se affitti 1 notte a 100€ su | Airbnb (modello split fee) | Vrbo | Airbnb (modello host only fee) | Booking | Uniplaces |
Paghi | -3,6€ | -10,1€ | -18,3€ | -19,52€ | - |
Il guadagno lordo è | +96,4€ | +89,1€ | +81,7€ | +80,48€ | - |
Recap di quanto il costo dell'OTA impatta su un affitto di 1 notte a 100€ (può essere di una stanza o di un intero appartamento). Per guadagno lordo si intende l'importo che ti rimane dall'affitto giornaliero sottraendo il costo dell'OTA.
Le OTA come investimento per le Locazioni Turistiche
Che dire, l'uso delle Online Travel Agencies (OTA) rappresenta un canale fondamentale per noi host nel settore degli affitti brevi.
Sebbene le commissioni delle OTA possano sembrare un onere finanziario iniziale, io credo sia importante considerarle come un investimento strategico che riguarda vari aspetti della nostra attività. Quali?
Le OTA ci fanno pubblicità e ci permettono di entrare in contatto con un pubblico globale. Se dovessimo trovare clienti in modo completamente autonomo, dovremmo pensare ad un budget da spendere per marketing molto più oneroso di quello che risparmiamo utilizzando le OTA.
Le OTA ci aiutano a conoscere il mercato, e ci permettono di confrontarci con i nostri competitor per capire come e dove migliorare.
Le OTA offrono la sicurezza di sistemi di prenotazione collaudati e assistenza continua, elementi di garanzia sia per noi che per i nostri ospiti. Creano una fiducia cruciale che impatta la scelta di prenotazione.
In sintesi, mentre le commissioni delle OTA influenzano i guadagni, rappresentano un costo secondo me da considerare un investimento, per accedere a un mercato più ampio e ad opportunità di guadagno che altrimenti sarebbero inaccessibili.
Collaborare con le OTA significa ridurre drasticamente i costi e gli sforzi necessari per commercializzare la nostra offerta, permettendo di concentrarci sulla gestione delle proprietà e sull'ottimizzazione dell'esperienza dei nostri ospiti. Quindi, in sintesi:
per me OTA si, usate con cognizione di causa
Io che accetto le OTA
E tu, che ne pensi? Quale OTA preferisci per quello che riguarda le commissioni e perché? Lasciami un commento se ti va e condividi questo articolo con altri host che potrebbero farne tesoro <3
Con il cuore Sara
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